退去費用ガイドライン｜国交省の原状回復の考え方と、引越し前に読む3点

2026年11月11日2026年11月12日

退去の立会いが終わって、数週間後に届いた請求書の金額が思ったより高い。そんなとき、「この金額は国のガイドラインに照らして正しいのか」を確かめたくなると思います。先に結論を書くと、国土交通省のガイドラインは「借りた当時の状態に戻すこと」を原状回復と呼んでいません。経年変化と普通に暮らして生じた傷みは貸主側の負担で、借主が払うのは「故意・過失」や「通常の使用を超える使用」による傷みだけです。さらに、払う場合でも古い設備ほど借主の負担割合は下がります。

この記事では、国土交通省が公開している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の解説ページと、同ページから案内されている参考資料（PDF）に書かれている内容だけをもとに、引越し前に読んでおきたい3点を整理します。私は賃貸の専門家ではなく、請求の可否を判断する立場にもありません。個別の契約や請求が妥当かどうかは、契約書の内容と物件の状況で決まります。迷ったら管理会社への確認や、後ろに書いた相談先を使ってください。

退去費用ガイドラインは「契約の参考」で、法律ではない

まず位置づけです。国土交通省のページによると、このガイドラインは、退去時に貸主と借主のどちらが原状回復の費用を負担するのが妥当かをめぐるトラブルを防ぐために、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例、取引の実務を踏まえて平成10年3月にまとめられたものです。その後、平成16年2月と平成23年8月に、裁判事例やQ&Aを加える改訂が行われています。

利用にあたっての注意として、公式ページは次の3つを挙げています。

想定しているのは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅であること
賃貸借契約を結ぶときの参考にするものであること
すでに契約している人は、まず今の契約書が有効と考えられるので契約内容に沿った取扱いが原則。ただし、条文があいまいな場合や、契約時に何か問題があった場合は、ガイドラインを参考に話し合うこと

参考資料（PDF）にも、ガイドラインは使用を強制するものではなく、最終的には契約内容と物件の使用状況で個別に判断されると書かれています。つまり「ガイドラインに書いてあるから絶対にこうなる」ではなく、「話し合いの物差しとして、国が妥当と考える基準が示されている」という理解が正確です。この点を押さえておくと、請求書を見たときに感情的にならず、「根拠を教えてください」と落ち着いて聞けます。

ポイント1：原状回復は「入居時の状態に戻す」ことではない

ガイドラインは原状回復を、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。そして、経年変化や通常の使用による傷みの修繕費用は賃料に含まれるものとして、借主の負担から外しました。公式ページは「借りた当時の状態に戻すことではない」と明記しています。

参考資料では、民法621条の考え方を使って、次の3つに分けて説明しています。

傷みの種類	原状回復の義務
建物・設備の自然的な劣化・損耗（経年変化）	なし
借主の通常の使用で生じる損耗（通常損耗）	なし
借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗	あり

さらに、損耗の例を A・B・G という記号で分けています。Aは普通に住んでいても起きるもの、Bは住まい方次第で起きたり起きなかったりするもの、Gは退去時に古い設備を最新のものに替えるなど建物の価値を高めるもの（グレードアップ）です。借主に義務があるのは、BとA（＋B）、つまり基本はAでも手入れが悪くて拡大したものです。

資料が借主負担になる場合が多いとして挙げている例は、クロスへの落書き、誤ってつけたフローリングのキズ、結露を放置して拡大したカビやシミ、喫煙で生じた臭いやクロスの変色、ペットによるキズや臭い、台所の油汚れ（使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合）などです。反対に、飲み物をこぼすこと自体は通常の生活の範囲とされていて、問題になるのは、こぼした後の手入れを怠ってシミやカビが発生・拡大した場合です。結露も、建物の構造上の問題であることが多い一方で、貸主に知らせず、拭き取りなどの手入れもせずに壁を腐食させた場合は、通常の使用を超えると判断される場合が多いと書かれています。

ポイント2：払う場合でも、年数が経つほど借主の負担は減る

借主に義務があるとされた場合でも、修繕費の全額を借主が払うわけではありません。ガイドラインは、設備ごとの耐用年数が経過すると残存価値が1円になる直線を想定し、経過年数が長いほど借主の負担割合が下がる考え方をとっています。参考資料に載っている耐用年数のうち、よく話題になるものを抜き出します。

部位・設備	耐用年数・扱い
壁クロス	6年
流し台	5年
フローリング	部分補修は経過年数を考慮しない。全体の張替えは建物の耐用年数で考慮
畳表・襖紙・障子紙	消耗品として経過年数を考慮しない

建物の耐用年数は構造で決まり、参考資料では木造が22年、RC造（鉄筋コンクリート造）が47年などとされています。ここで大事なのは、「クロスの耐用年数が6年」だからといって、6年を過ぎれば何をしても0円になるわけではないという点です。資料は、経過年数を過ぎていても借主は善管注意義務を負っているため、たとえば故意の落書きなどで一定の費用負担を求められることがあり得ると書いています。

入居時の状態でも負担割合は変わります。参考資料の考え方では、入居時にクロスが張り替えられていれば経過年数は0年から始まり、3年で退去なら負担割合は50%、4年8か月なら約22%です。入居時点で3年使われたクロスなら、その3年を足した年数が退去時の経過年数になります。入居時のクロスの経過年数がはっきりしないときは、グラフの出発点を当事者で協議して決めるとされています。この「入居時の状態」を証明するために、後述の写真が効いてきます。

ポイント3：負担の範囲は「壊した部分の最低限」が基本

3つ目は範囲です。原状回復は借主が傷めた部分を直すことなので、負担も毀損部分の補修に必要な最低限度の施工単位（1枚、1平方メートルといった単位）にとどめるのが基本です。ただし、クロスの一部だけを張り替えると色や柄が合わず張替え跡が目立ってしまう場合があります。そこでガイドラインは、クロスについて「毀損箇所を含む一面分まで」は借主負担としてもやむを得ないとしています。部屋全体のクロスを揃えるための費用は、物件の商品価値を保つ側面が大きいため、全部を借主負担にするのは妥当ではないとされています（喫煙などで居室全体が変色したり臭いが付着した場合を除く）。

参考資料に載っている計算例を、そのまま紹介します（工事単価はあくまで説明のための例で、実際の請求が例より高いからといって直ちに不当とは限らないと、資料自身が注意書きをしています）。

ケース	計算	借主負担の目安
クロスの破れ・キズ（新築から4年入居、左右2面20㎡、単価1,200円/㎡）	20㎡×1,200円×33.3%	8,000円
喫煙で居室全体が変色（全体40㎡、同条件）	48,000円×33.3%	16,000円（残り32,000円は貸主）
フローリング部分補修（キズ2㎡、単価15,000円/㎡）	2㎡×15,000円×100%	30,000円
フローリング全面張替え（13㎡、木造・築10年に4年入居＝14年経過）	195,000円×(1−14/22)	約70,909円（残りは貸主）

この表で読み取れるのは、同じ「フローリングのキズ」でも、部分補修で済むか全面張替えになるかで考え方が変わることです。部分補修は経過年数を考慮しないので100%になり、全面張替えは建物の耐用年数で割り引かれます。請求書が全面張替えになっているときは、本当に部分補修では済まないのか、内訳を聞く価値があります。

資料のケーススタディで、敷金12万円がいくら戻るか

参考資料の第3章には、築16年のRC造マンション（2LDK）に4年住んで退去する想定の精算例があります。敷金は12万円、修繕工事の内容は次の4つです（単価は事例用）。

部位	状態	修繕費	借主負担
クロス	入居時に張替え済み。リビング2面（15㎡）に子供の落書き、リビング30㎡を全面張替え	36,000円	6,000円（15㎡×1,200円×1/3）
フローリング	洋室10㎡全体にキズやへこみ、全体を張替え	150,000円	86,170円（建物耐用年数47年・20年経過で約57.4%）
畳表替え	2畳分の日焼け変色、6畳分を表替え	30,000円	0円（日照による変色は貸主負担）
クリーニング	退去時にしっかり掃除済み	50,000円	0円（有効な特約がない場合）

修繕費の合計266,000円のうち借主が負担するのは92,170円、残りの173,830円は貸主負担になり、敷金12万円から92,170円を引いた27,830円が返ってくるという結論です。ここで見逃したくないのは、クロスの落書きは「落書きのある2面分」までの負担、日焼けした畳は借主の責任ではない、という切り分けです。請求書を見たら、この4つの視点（義務があるか／経過年数／範囲／特約）で項目を分けて見てください。

退去費用でいちばん揉める「特約」は、3つの要件がある

契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」「エアコンクリーニング費用は借主負担」といった特約があると、ガイドラインの原則とは違う扱いになります。参考資料によると、実務で結ばれることが多い特約として、ハウスクリーニング特約とエアコンクリーニング特約が挙がり、前者は部屋の広さや間取りに応じた定額負担が多いようです。

ただし、借主に特別の負担を課す特約が有効に成立するには、ガイドラインが最高裁判例や消費者契約法を踏まえて示す次の3つの要件が必要とされています。

特約の必要性があり、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由があること
借主が、通常の原状回復義務を超える修繕等の義務を負うことを認識していること
借主が、特約による義務負担の意思表示をしていること

2つ目・3つ目は手続きの問題で、借主が負担する通常損耗の範囲が契約書に明記され、借主がその内容を理解して契約内容にすることを明確に合意している必要があります。特約の有効性は個別に判断されるので、「特約があるから必ず払う」とも「特約は全部無効」とも言えません。大切なのは契約前に特約の中身と単価の目安を確かめることです。ペット可物件で経過年数を考慮せず借主負担とする特約や、喫煙のヤニ・臭いについての特約が結ばれている例も資料で触れられているので、該当する人は契約書の該当箇所を必ず読んでください。

引越し前にやっておく3点（国交省資料の「留意点」より）

資料は、退去時のトラブルを「出口」ではなく「入口」の問題として捉えています。具体的には次のとおりです。

1. 入居時に物件の状態を確認し、写真を撮る

入居前からあったキズは借主の原状回復義務の対象外です。それでも揉めるのは、入居時にあった損耗か、いつ発生したのかが分からないことが大きな原因だと、資料は指摘しています。入居時に確認リストを作って保管し、入居前からあったキズの客観的な証拠として写真を撮っておくのが有効です。管理会社から求められていなくても、ガイドラインに載っている物件状況リストを使って、状況の認識を共有しておく方法があります。

2. 入居中は手入れと連絡を怠らない

借主には善管注意義務があります。清掃を怠って特別な清掃をしなければ落ちないカビを生じさせたり、こぼした飲み物を放置してシミにしたりすると、費用負担を求められる可能性が高くなります。資料は、椅子や机の脚にカバーを付ける、家具の下にマットを敷く、定期的に換気や清掃をする、といった工夫を紹介しています（実施していないことが必ずしも義務違反になるわけではないとも書かれています）。また、修繕が必要な損傷に気づいたときは、借主の責任の有無にかかわらず管理会社等へ速やかに連絡する義務があり、水漏れを知らせずに被害を広げると損害賠償を請求される可能性があります。無断で修繕すると退去時に揉めるため、まず連絡が先です。

3. 退去の点検に立ち会い、請求の内訳を聞く

資料が紹介する令和4年の管理会社アンケートでは、退去時に借主の立会いのもとで点検し、必要な修繕箇所をその場で伝え、精算書を後日送るという回答が約6割でした。立会いを求めない場合も約7%あります。立会いがないなら、退去前に部屋の写真を撮っておくのが有効です。請求書が届いたら、契約書の原状回復の規定、単価の目安、特約の有無を確かめたうえで、内訳と経過年数の根拠（設備の交換時期）を管理会社に聞くと整理されています。同じアンケートで、トラブルになりやすい部位として最も多く挙がったのは、クロス（73.5%）、次いでフローリング（52.4%）でした（回答はN=437）。

それでも納得できないときは

参考資料によると、退去時のトラブルは当事者の話し合いで解決するのが基本で、アンケートでは話し合いによる解決が96.1%と圧倒的でした。話し合いで決まらないときの方法として、少額訴訟（60万円以下の金銭支払いを求める訴えが対象）、民事調停、ADR（裁判外紛争解決手続き）が挙げられています。手数料などの詳細は各機関に確認するよう案内されています。話し合うときは、写真などの根拠をお互いに示しながら、修繕の必要性や程度、負担割合を詰めていきます。国土交通省の住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）の電話番号は、公式ページに03-5253-8111と載っています。